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Fiscalità e modalità di acquisto immobiliare a Miami e NYC

Alcune regole per acquistare casa negli USA

Chiariamo un pensiero...

Comprare casa fuori dall’Italia significa poter:

  • godere di benefici fiscali e tasse ridotte rispetto a quelle in Italia;
  • creare una rendita immobiliare affittando la casa all’estero per brevi o lunghi periodi;
  • guadagnare dalla plusvalenza immobiliare;
  • avere un immobile per vivere o trascorrere le proprie vacanze
    Comprare casa all’estero è quindi un’ottima idea, soprattutto per chi ama viaggiare e investire diversificando il portafoglio ,con un rischio diverso rispetto ad altri mercati come quello azionario e obbligazionario.

INVESTIRE IN FLORIDA 

 

Gli Stati Uniti hanno una legislazione che tutela fortemente la proprietà. Lo Stato della Florida, dal canto suo, offre un sistema fiscale particolarmente favorevole, non imponendo tasse statali sulle persone fisiche.

Tutte le operazioni necessarie all’acquisto possono essere compiute dall’Italia.

In Florida la maggior parte degli appartamenti sono venduti  provvisti di cucina e bagni arredati, closet (armadio a muro o cabina armadio). 


COME SOTTOSCRIVERE IL CONTRATTO D’ACQUISTO (Contract for Sale and Purchase)
Trovato l’immobile che si intende acquistare, va sottoscritto un contratto di acquisto (Sale and Purchase Agreement) che identifica la proprietà oggetto della compravendita e riporta le condizioni di acquisto e di pagamento. Il venditore può accettarlo o fare una proposta alternativa. Non appena il contratto viene firmato da entrambe le parti, diventa effettivo.
A questo punto sarà quindi necessario versare un acconto (normalmente circa il 10% del prezzo di offerta) nel conto corrente di garanzia (escrow account) del Closing Agent prescelto (l’equivalente del nostro notaio). Unitamente al contratto d’acquisto l’acquirente riceve una copia dei “condo docs” (documenti condominiali) che contengono il regolamento condominiale e le caratteristiche del palazzo. Il saldo verrà effettuato al rogito (Closing). Per firmare il contratto d’acquisto non occorre andare negli Stati Uniti: lo si può fare anche da remoto.

Una volta individuato un immobile interessante, l'agente immobiliare provvederà' alla negoziazione del prezzo e dei termini del contratto, trovato l’accordo tra venditore e compratore , si avranno normalmente fino a 15 giorni di tempo (dipende dalle condizioni ottenute) per organizzare un ispezione della casa. In questo lasso di tempo l'acquirente ha la possibilità' di recedere dal contratto anche senza alcuna motivazione reale.

Dopo la negoziazione del prezzo e dei termini del contratto, una volta trovato un accordo con il venditore si consegnerà' l'"executed agreement" all'avvocato che porterà' avanti le attività' di carattere legale:

1) Domanda al Condominio (il Condominio deve rinunciare alla prelazione di acquisto, solitamente e' puramente una formalità').
2) Ricerca sul Titolo di Proprietà’ e Assicurazione sul Titolo di Proprietà’.

Quando il Closing Agent ha ottenuto tutta la documentazione necessaria si può' procedere all'atto.

Le tempistiche burocratiche per arrivare al "closing", se non si finanzia l'acquisto normalmente sono intorno ai 30/40 giorni.

​All'atto non e' necessario che l'acquirente sia presente di persona, viene riconosciuta la firma elettronica per l'acquisto di un immobile se non e' finanziato.

COME SI EFFETTUA IL PAGAMENTO DI UN IMMOBILE
Per effettuare un acquisto immobiliare negli Stati Uniti, si può trasferire il denaro direttamente nell’escrow account (conto corrente garantito) del Closing Agent, un avvocato che svolge circa le funzioni del notaio in Italia. L’immobile può essere intestato ad una persona fisica o ad una Società. 

ROGITO (Closing)
E' il Closing Agent che riceve su un conto corrente dedicato il denaro per effettuare i pagamenti al venditore, versare le tasse legate all’acquisto, pagare l’assicurazione del titolo di proprietà e liquidare gli agenti immobiliari. I costi del rogito si aggirano fra l’1% e l’1,5% del prezzo di acquisto . In questo costo sono comprese le tasse di passaggio di proprietà (0,6% a carico del venditore), l’assicurazione che il titolo di proprietà risulta “free & clear” (senza gravami o ipoteche), il compenso del Closing Agent e altri piccoli costi.

TASSA SULLA PROPRIETA’ (Real Estate Tax)
Il calcolo della Real Estate Tax (tassa annuale sulla proprietà) è abbastanza complesso ma, per esperienza, nella Contea di Miami (Miami-Dade County) ammonta a circa l’1,75% del prezzo pagato per l’appartamento. Questa tassa è deducibile dalle imposte qualora si affitti l’appartamento. Sono pure deducibili tutte le spese relative all’immobile quali: spese condominiali, manutenzioni, mobili, canoni elettrici, telefonici, televisivi, ristrutturazioni e consulenze. Come già indicato, gli Stati Uniti hanno una legislazione che tutela fortemente la proprietà. Lo Stato della Florida, dal canto suo, offre un sistema fiscale molto favorevole, non imponendo tasse locali sulle persone fisiche. Inoltre, grazie alle deduzioni possibili sulle affittanze, praticamente non si pagano tasse sul ricavato degli affitti.

SPESE CONDOMINIALI (Maintenance)
I proprietari di immobili inseriti in un contesto condominiale sono tenuti al pagamento delle spese condominiali, che includono: eventuali servizi (piscina, palestra, parcheggio etc.), assicurazione dell’immobile contro le calamità naturali e responsabilità civile, energia elettrica e/o gas condominiali, acqua, giardinaggio, amministrazione del condominio, etc.

SPESE DI GESTIONE (Property Management)
La gestione delle affittanze viene effettuata a totale cura del Property Manager, dietro corresponsione di una ragionevole percentuale sui ricavi delle locazioni. Il Property Manager provvede al pagamento di bollette (se l’appartamento non fosse affittato), tasse e di quant’altro la buona conduzione di una proprietà dovesse richiedere.

Per i condomini, le spese comuni generalmente vanno da $0.80 a $1.25 per piede quadrato al mese. Tali costi includono il riscaldamento, l'elettricità e la pulizia delle aree comuni, l'acqua, il cavo di base, la sicurezza, l'assicurazione dell'edificio e il funzionamento dei servizi dell'edificio (centro fitness, concierge, salone, piscina, sala giochi, ecc.)


Implicazioni fiscali degli investimenti immobiliari negli Stati Uniti:

Capire il trattamento fiscale negli Stati Uniti per gli investimenti immobiliari è una fase cruciale della pianificazione dunque è importante comprendere come funzioni il fisco americano [IRS] e quali siano le opzioni migliori per massimizzare il ritorno sull'investimento facendo le giuste strategie in materia fiscale.

​In Florida, non esiste alcuna imposta personale sul reddito statale come invece si ha nella maggioranza degli altri stati degli Stati Uniti. Ma se si hanno entrate da locazione immobiliare o una plusvalenza sulla vendita, ci saranno delle tasse federali da pagare sul profitto.

​Come investitore immobiliare, puoi approfittare della mancanza di una tassa sul reddito personale della Florida per pagare un'aliquota d'imposta effettiva più bassa sui tuoi investimenti immobiliari. Probabilmente nella maggior parte dei casi è conveniente costituire una società di diritto americano ( LLC )a cui intestare l’immobile.


Le principali novità della riforma fiscale americana

Questa e’ probabilmente la modifica piu’ rivoluzionaria per tutte le società di tipo trasparente: Ciò include le ditte individuali, le società di persone, i LLC e gli s-corps. Si tratta di una detrazione fino al 20% del reddito aziendale - cioè un taglio delle tasse del 20%!

​La riduzione delle tasse per le LLC si ha sia attraverso l'abbattimento del reddito imponibile del 20% che con la riduzione delle aliquote sui redditi delle persone fisiche, ovvero per calcolare il reddito imponibile si abbatte il reddito lordo del 20%. 

Le società immobiliari trarranno grande vantaggio da questa sola disposizione. A differenza di molte delle disposizioni discusse in seguito, questa riduzione del tasso è permanente.
 
LA TASSAZIONE DELLE PLUSVALENZE NELLA COMPRAVENDITA DI IMMOBILI

​Le plusvalenze realizzate nelle operazioni di compravendita Immobiliare sono assoggettate ad una ritenuta (withholding Tax) del 15%

E' molto importante valutare i costi fissi legati all'investimento in quanto posso abbatterne decisamente la redditività:

1-la tassa sulla proprietà’ (corrispondente all'IMU italiana) che a Miami e'dell'1.8% dell'assessed Value (valore stimato al fine della tassazione); e,

2-le spese di  condominio che solitamente sono alte perché' la maggior parte dei palazzi ha servizi come: piscina, palestra, valet parking...

​La rimanente tassazione sul reddito della società in Florida, è piuttosto bassa in quanto non ci sono tasse Statali ma solo quelle Federali., tra l’altro la riforma di Trump ha reso la tassazione sulle società ancora più vantaggiosa per gli investitori.

​PERCHE' INVESTIRE A MIAMI:
NEGLI ULTIMI 9 ANNI CONSECUTIVI LA FLORIDA HA AVUTO IL #1 POSTO NELLA CLASSIFICA DEGLI STATI AMERICANI PIU' RICHIESTI DAGLI INVESTITORI STRANIERI!

QUESTO PER DIVERSI MOTIVI:

​A)Negli ultimi 25 anni, dal 1993 la rivalutazione media degli immobili (nelle zone non troppo periferiche) e' stata del 9% annua!Ovvero il 229% di rivalutazione in 25 anni. Questo tipo di apprezzamento non si trova in nessun altro paese.

B) La stabilita' economica, in congiunzione con un economia in continuo sviluppo, una valuta stabile ed una forte tutela nei confronti della proprietà' privata  rende la Florida ed in particolare Miami la Mecca dell'investimento.

​C) Lo stato della Florida non prevede alcun tipo di imposizione sulle persone fisiche e, pertanto, troveranno in questo caso applicazione solo le imposte a livello federale. Questa agevolazione rispetto alla maggior parte degli altri Stati americani,  sta incentivando il trasferimento di molte imprese.

​E) In congiunzione con la rivalutazione del mercato residenziale di Miami si ha un proporzionale aumento del prezzo degli affitti oltre ad un incremento della domanda portato dalla costante crescita della popolazione

​F) Miami è oggi la prima città degli Stati Uniti nella classifica delle più' appetibili per gli investitori stranieri. Da parte degli Europei che beneficiano ancora di un vantaggio valutario e da parte dei sudamericani per sfuggire dal rischio di instabilità' dei loro paesi. 

​G) La domanda di immobili in continua crescita grazie al recente arrivo di investitori Asiatici continua ad incrementare le potenzialità' di apprezzamento di questo mercato, con dei valori storici di incremento medi del 9% annuo da ben 25 anni.

​H) Il ritorno sull'investimento derivante da locazione e' molto interessante, con potenzialità' davvero allettanti se viene valutato attentamente il tipo di investimento.

​l) La tutela dell’investimento immobiliare è protetta e garantita dalla legge: in caso di morosità la procedura di sfratto per rientrare in possesso dell’ immobile ha una durata di 45 giorni ed un costo di circa $200.


Costi di chiusura nelle transazioni immobiliari a New York lato Venditore

In America, normalmente il venditore di un immobile sopporta costi di chiusura maggiori rispetto all’acquirente. Di seguito indichiamo quali sono i costi di chiusura a carico dei venditori di immobili nello Stato di New York ad esempio:

Commissioni degli agenti immobiliari. Ammontano al 6% del prezzo di acquisto e sono equamente divise tra il broker del’acquirente e quello del venditore;
Imposta sul trasferimento della proprietà degli immobili: l’imposta sul trasferimento nello Stato di New York è pari a $2 per ogni $500 del prezzo di acquisto + $1,25 per ogni $500 del prezzo nel caso di proprietà immobiliari ad uso residenziale con un prezzo di vendita pari o superiore a $3.000.000 o di proprietà con un prezzo pari o maggiore di $2.000.000.
Imposta sul trasferimento della proprietà degli immobili nella città di New York è dell’1% del prezzo di acquisto se uguale o minore di $500.000, o dell’1,425% se il prezzo dell'immobile è pari o maggiore di $500.000;
Flip Tax (se prevista): si tratta di una commissione spesso imposta al venditore nelle compravendita che riguarda proprietà immobiliari del tipo COOP. La Flip Tax a New York varia dal 2% al 5% del prezzo di acquisto.
In media, il venditore di un immobile a New York deve stimare un'incidenza di costi di chiusura connessi alla vendita dell'immobile dall’8% al 10% del prezzo di vendita. Spesso questi costi sono già incorporati nel prezzo di listino con l’intento di trasferirli implicitamente sull’acquirente.

Costi di chiusura nelle transazioni immobiliari a New York lato Acquirente
In questa parte indichiamo quali sono i costi di chiusura nelle compravendite di immobili dal lato dell’acquirente in America:

Spese varie: variano in relazione alla transazione proposta (spese di trasloco, spese per il capitale circolante, fee per la presentazione della richiesta al consiglio di amministrazione nel caso delle COOP, spese per la società di gestione dell'immobile, spese per lo studio legale della COOP o del condominio). Importo: tra $1.500 e $5.000;
Premio di assicurazione sul titolo di proprietà: circa lo 0,45% del prezzo di acquisto;
Imposta di registrazione ipotecaria: 1,925% per i prestiti superiori a $500.000 o 1,8% per i prestiti inferiori a $500.000. Può essere parzialmente o totalmente compensata quando l’acquirente è autorizzato a far trasferire l’ipoteca del venditore dal creditore del venditore al creditore dell’acquirente.
L’acquirente di un immobile negli USA a New York deve pagare la Mansion Tax per le transazioni immobiliari superiori a 1 milione di dollari:
• prezzo di acquisto tra $1.000.000 e $1.999.999: 1%;
• prezzo di acquisto tra $2.000.000 e $2.999.999: 1,25%;
• prezzo di acquisto tra $3.000.000 e $4.999.999: 1,75%;
• prezzo di acquisto tra $5.000.000 e $9.999.999: 2,5%;

Spese legali. Infine, sia per i venditori che per gli acquirenti, i costi per l'assistenza dello studio legale variano, in media, tra i 2.500 e gli 8.000 dollari a seconda di una serie di fattori.

Quali tasse pagano gli acquirenti stranieri quando cercano di comprare un appartamento a Manhattan?
Ogni acquirente di immobili residenziali che usa un finanziamento per il suo acquisto nello Stato di New York deve anticipare la "tassa di registrazione del mutuo", il cui tasso varia in base al valore della vostra nuova casa. Il prestatore pagherà sempre lo 0,25% di questa tassa. Per le transazioni sotto i 500.000 dollari, l'imposta è del 2,05% (con l'1,8% pagato dall'acquirente), e per le altre transazioni, il tasso è del 2,175% (con l'1,925% pagato dall'acquirente).

Per gli acquisti superiori a 1.000.000 di dollari, c'è una "tassa sulla casa" dell'1% che arriva fino al 4% per gli immobili con un prezzo di 25 milioni di dollari o più.
Alcune proprietà - alcuni tipi di nuovi sviluppi - gli sviluppatori della proprietà potrebbero richiedere all'acquirente di pagare le "tasse di trasferimento", che sono addebitate sia a livello cittadino che statale. La città di New York applica una tassa di trasferimento dell'1% per le vendite sotto i 500.000 dollari, e dell'1,425% per quelle sopra quella soglia. L'imposta di trasferimento dello Stato di New York è un piatto 0,4% per tutte le vendite.


 

Come intestarsi una proprietà negli USA ? 
Dipende tutto dall'uso che se ne vuole fare ( E ce ne sono tanti )  . Quindi e' molto raccomandabile chiedere una consulenza da un professionista dell'immobiliare.

Tutte le informazioni sono puramente indicative e non implicano responsabilità da parte di chi le ha redatte.
In loco ,i nostri partner  ( che parlano correttamente italiano ) potranno darvi tutta l'assistenza necessaria.

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Data: giovedì 25 agosto 2022
Autore: Andrea Boschini