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Fiscalità e modalità di acquisto immobiliare in Francia

Chiariamo un pensiero...

Comprare casa fuori dall’Italia significa poter:

  • godere di benefici fiscali e tasse ridotte rispetto a quelle in Italia;
  • creare una rendita immobiliare affittando la casa all’estero per brevi o lunghi periodi;
  • guadagnare dalla plusvalenza immobiliare;
  • avere un immobile per vivere o trascorrere le proprie vacanze
    Comprare casa all’estero è quindi un’ottima idea, soprattutto per chi ama viaggiare e investire diversificando il portafoglio ,con un rischio diverso rispetto ad altri mercati come quello azionario e obbligazionario.



Francia ( Costa A zzurra ) . Acquistare un immobile con la serenità di " conoscere " le loro regole.

In Francia non esistono restrizioni per quanto riguarda la vendita di immobili agli stranieri. Tuttavia, l'acquirente straniero dovrà far fronte ad alcune difficoltà, spesso dovute alla temibile accuratezza della burocrazia francese e la grandissima quantità di burocrazia. Dovrete aspettarvi un buon numero di verifiche e i vostri documenti, passaporto e certificato di nascita, vi verranno chiesti molto spesso (fare molteplici copie all'inizio del procedimento d'acquisto potrà farvi risparmiare molto tempo e fatica).

Сonto bancario
Non è necessario possedere un conto bancario francese, ma può rendere le cose meno complicate, non solo durante l'acquisto ma anche successivamente. I regolari pagamenti delle utenze e delle tasse locali saranno molto più semplici ed economici da effettuare se possedete un conto francese.
Trasferendo ingenti somme di denaro, potrebbe capitare che la vostra banca richieda della documentazione in nome delle regole antiriciclaggio.


Le spese notarili
L’espressione è impropria poiché l’importo di tali spese comprende sia l’onorario del notaio sia le tasse ed i diritti da versare allo Stato. Si tratta quindi di due spese distinte.

Il notaio percepisce un onorario per la redazione dell’atto notarile e degli altri atti amministrativi, che è stabilito per legge (Decreto del 17 febbraio 2011 e Decreto dell’8 marzo 1987 “indicante la fissazione delle spese notarili”) e calcolato per soglie progressive:

Fino a 6 500 €: 4%
Da 6 500 a 17 000 €: 1,65%
Da 17 000 a 60 000 €: 1,10%
Oltre 60 000 €: 0,825%
A tali importi si applica l’imposta sul valore aggiunto (TVA) del 20%.

Si devono anche aggiungere le altre spese legate agli atti compiuti nei confronti dell’amministrazione.

Secondo una simulazione dell’Agenzia nazionale per l’informazione sull’abitazione (Anil), per un immobile del valore di 
300 000 euro, le spese totali per il compenso del notaio sono di circa 4 500 € ovvero 1,5% dell’importo totale, escluso i diritti e tasse da pagare allo Stato.

Vi sono costi secondari legati alle attività di controllo sulla regolarità del bene svolte dal notaio. Questi costi sono a carico del venditore ed in particolare sono relativi a perizie professionali del DDT"Dossier di Diagnosi Tecnica" (che saranno poi legate all’atto) per accertare l’esistenza di amianto, piombo, termiti, certificato energetico e per calcolare la metratura netta calpestabile (Loi Carrez).

Le tasse per acquistare casa
In caso di acquisto di un immobile esistente:

la “taxe départementale de publicité foncière”, le imposte locali altre tasse e diritti.
Il totale di tali tasse si eleva intorno al 5,8 % 

In caso di acquisto di un immobile nuovo:

l’imposta sul valore aggiunto (TVA) del 20% : il più delle volte, la TVA è inclusa nel prezzo di vendita
la “taxe départementale de publicité foncière” che rappresenta lo 0,60% del prezzo di vendita al netto delle altre tasse

In tutti i casi, è ugualmente importante informarsi sulle imposte locali al fine di evitare cattive sorprese da parte del fisco: Tassa d’abitazione (Taxe d’habitation)
A questa tassa è soggetto chi abita un bene immobile e riguarda tutti gli immobili francesi destinati ad uso abitativo. La Taxe d’habitation in Francia serve a pagare i vari servizi comunali ed è calcolata dal valore locatizio catastale dell’abitazione diminuito delle spese familiari e degli eventuali abbattimenti previsti.

Tassa fondiaria (Taxe foncière)
La taxe foncière è una tassa locale francese sulla proprietà di beni immobili (case, appartamenti, terreni). La base d’imposta è costituita dalla rendita catastale uguale al 50% del valore locatizio catastale fissato dalla Pubblica Amministrazione

Gli acquirenti non residenti che possiedono un patrimonio immobiliare in Francia di valore superiore a 1.3 milioni di euro dovranno pagare la tassa patrimoniale (Impôt sur la fortune immobilère).L'IFI si calcola in maniera progressiva. Nota: una volta che sei assoggettato all'IFI, il calcolo di questa tassa parte da 800.000 €. Se si dichiara una ricchezza imponibile netta di 1,5 milioni di euro, sarà tassata come segue: 800.000 x 0% + (1.300.000 – 800.000) x 0,5% + (1.500.000 – 1.300.000) x 0,7% = 3.900 euro.
 

La TAXE D’HABITATION
deve essere pagata dalla persona che occupa il bene il 1º gennaio dell’anno d’imposizione (quindi, nell’anno in cui avviene la transazione non compete mai all’acquirente); successivamente non è dovuta solo se l’appartamento è "vacant" (non abitabile), bisogna quindi periodicamente dichiararne lo stato alle imposte (nel caso lo si affitti dichiarare invece il nome dell’occupante).

Modalità di acquisto 

Quando dovrò pagare il deposito e il prezzo totale?
Il deposito viene pagato quando si firma il "compromis de vente". Normalmente è pari al 10%, ma può essere inferiore; viene pagato all'agente immobiliare se la sua agenzia possiede un'assicurazione di garanzia finanziaria, altrimenti viene pagato al notaio. Nel caso non possiate pagare la cifra al momento della firma del contratto iniziale, dovrete concordare un altro incontro con l'acquirente. La cifra totale deve essere depositata sul conto del notaio al momento della firma del contratto finale.

Alla stipula della Proposta di acquisto e dal giorno di avvenuta accettazione, l’acquirente ha un periodo di riflessione di 10 giorni per confermare o meno l’acquisto.
Nel caso in cui questi eserciti il ripensamento sull’acquisto , avrà diritto al la restituzione della somma versata a titolo di caparra.

Il contratto preliminare contiene tutte le informazioni necessarie alla stipula dell’atto notarile e le condizioni "sospensive", al fine di recedere dalla transazione senza dover subire penali di alcun genere. Ad esempio, a favore dell’acquirente, è normalmente inserita una condizione sospensiva volta all’ottenimento di un mutuo per finanziare l’acquisto; se l’acquirente non otterrà il mutuo potrà recedere dal contratto senza perdere la caparra già versata.
La recente Loi MURCEF ha introdotto, a favore dell’acquirente che fa richiesta di un mutuo immobiliare, un periodo di riflessione di 7 giorni dal ricevimento della proposta di mutuo (a mezzo Raccomandata) al proprio domicilio. Nel caso si eserciti il diritto di recesso, si avrà diritto alla restituzione della somma versata al preliminare di vendita.

Come detto, è l’acquirente che beneficia del "Droit de rétractation ". Ma non tutti gli acquirenti ne beneficiano.

Infatti, per poterne beneficiare l’acquirente deve essere un “non professionista”, cioè non deve agire con uno scopo commerciale.
Acquirente Professionista. Pertanto, una persona qualificata come “professionista” non potrà beneficiare del diritto di recesso. Questo è, per esempio, il caso dei commercianti di merci nel contesto delle loro operazioni di acquisto per la rivendita.

Il Prezzo 

Molta attenzione va fatta sulla congruità del prezzo pagato e dichiarato in atto.
Il prezzo deve essere reale e serio, anche per l’esistenza delle seguenti regole generali:
Diritto di Prelazione "Droit De Preemption": l’amministrazione fiscale ed altre amministrazioni pubbliche (es. il Comune dove è situato l’immobile) hanno in molti casi, il diritto di prelazione al prezzo dichiarato nel preliminare di vendita. 
Tutto questo per evitare acquisti con parte "in nero " ,per evitare parte della tassazione richiesta .

Importante conoscere un particolare della transazione.Tutte le somme devono essere date a mani del Notaio scelto, il quale dopo tutte le verifiche fiscali, finanziarie e urbanistiche ( e eventualmente pagato i debiti pregressi in essere ), versera' al venditore la cifra rimanente.

Come intestarsi la casa? 
In Francia dipende tutto dall'uso che se ne vuole fare ( E ce ne sono tanti )  . Quindi e' raccomandabile chiedere una consulenza da un professionista dell'immobiliare.

Tutte le informazioni sono puramente indicative e non implicano responsabilità da parte di chi le ha redatte.
In loco ,i nostri partner  ( che parlano correttamente italiano ) potranno darvi tutta l'assistenza necessaria.

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Data: giovedì 25 agosto 2022
Autore: Andrea Boschini