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Breve guida dei costi e dei documenti per acquistare casa in Spagna

Alcune regole per acquistare casa in Spagna

Chiariamo un pensiero...

Comprare casa fuori dall’Italia significa poter:

  • godere di benefici fiscali e tasse ridotte rispetto a quelle in Italia;
  • creare una rendita immobiliare affittando la casa all’estero per brevi o lunghi periodi;
  • guadagnare dalla plusvalenza immobiliare;
  • avere un immobile per vivere o trascorrere le proprie vacanze

    Comprare casa all’estero è quindi un’ottima idea, soprattutto per chi ama viaggiare e investire diversificando il portafoglio ,con un rischio diverso rispetto ad altri mercati come quello azionario e obbligazionario.



Documenti essenziali per acquistare una casa in Spagna

NIE (“número de identificación de extranjeros”)

Il documento primario è il NIE, cioè il numero di identificazione fiscale per stranieri, che ti identifica davanti all’ufficio delle imposte spagnolo e ti consente di presentare e pagare le tasse in Spagna.

Qui riportiamo un elenco di alcuni motivi per cui è necessario averlo:

Acquisto e vendita di proprietà
Affittare una proprietà
Aprire un conto in banca
Stipulare un’assicurazione
Lavorare in Spagna
Ottenere un mutuo o qualsiasi altro tipo di prestito personale.

Come richiedere il NIE?

Fare domanda dall’estero, attraverso un consolato spagnolo.
Fare domanda di persona in Spagna presso una stazione di polizia nazionale spagnola o di Oficina de Extranjería.
Tramite una procura. È possibile incaricare uno studio legale o una persona per agire a tuo nome utilizzando una procura specifica per il NIE.

Quali tasse devo pagare per l’acquisto di una casa in Spagna? [nel caso di persona fisica]:

IVA e AJD (Atti Giuridici Documentati) saranno pagate da tutti coloro che acquistano una nuova casa. Sono calcolate sul valore di vendita che appare nell’atto di compravendita.

ITP – IMPUESTO TRANSMISIONES PATRIMONIALES (imposta di cessione della proprietà). L’ITP sarà pagata da coloro che acquistano una casa gia' rogitata almeno una volta, quando dopo la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile, una persona diversa dal costruttore, effettua la vendita dell’immobile. La percentuale da applicare al prezzo finale varia a seconda della comunità autonoma in cui si trova l’immobile e della situazione personale del contribuente.

Se acquisti una casa di nuova costruzione, dovrai pagare l'IVA.
Nel 2021 l'IVA ammonta al 10% del prezzo dell'immobile
.

Una seconda tassa deve essere aggiunta all'IVA in caso di acquisto di una casa nuova: la tassa sugli atti legali documentati (AJD). Questa tassa è ancora a carico dell'acquirente e l'importo dipende sempre da ciascuna Comunità Autonoma.

Nota che queste tasse non si applicano alle case di seconda mano.

Tasse da pagare per l'acquisto di una casa nuova in Spagna

                               AJD      IVA

Andalusia            1,2%      10,0%

Isole Baleari       0,5%      10,0%

Isole Canarie      1,0%      6,5%

Catalogna           2,0%      10,0%

Madrid              0,75%     10,0%

 

Per le case usate la tassa più importante è la Tassa per il Trasferimento di Proprietà (ITP). In questo caso l'importo dipende dalla percentuale applicata al prezzo registrato e dalla comunità autonoma in cui si trova l'abitazione, anche se di norma si applica un'aliquota compresa tra il 6% e il 10%. Le seguenti tariffe sono quelle attualmente applicate nel 2021:

ITP

Andalusia            7,0%

Isole Baleari       8,0%

Isole Canarie      6,5%

Castiglia               8,0%

Catalogna           10,0%

Madrid                6,0%

Quando una persona è proprietaria dell’immobile, secondo il Fisco, dovrà pagare le seguenti imposte:

IBI impuesto bienes inmuebles (Imposta sugli immobili).  Questa imposta viene calcolata sul valore catastale dell’immobile. Si tratta di un’imposta comunale che deve essere pagata al Comune dove si trova l’immobile.

Basura
è la tassa sulle immondizie. Anche questa varia in funzione delle dimensioni dell’immobile e del comune di appartenenza. Si paga semestralmente e nel Comune di Marbella costa circa 300 euro l’anno

IRPF (imposta sul reddito personale). Quando una persona fisica residente fiscale in Spagna è proprietaria di un immobile, è tenuta a dichiararlo nella dichiarazione dei redditi.
Importo che viene detratto dalle tasse da pagare in Italia ( o nel proprio paese di origine ) ,IVIE 0,76% sull’importo dichiarato in Atto di acquisto

IRNR (Impuesto de la Renta de no Residentes)

Questa tassa annuale è applicabile solo per le persone che possiedono proprietà in Spagna, ma non  risiedono ufficialmente nel paese. Supponendo che non venga guadagnato alcun tipo di reddito da affitto sul territorio spagnolo, la tassa sarà calcolata in base al valore della casa.
Qualora si tratti di un soggetto residente nell’UE questi sarà gravato da un’aliquota del 19% la cui base imponibile è il 2% del valore catastale del bene stesso. Nel caso invece in cui il contribuente non sia residente dentro i confini territoriali sopra definiti l’aliquota sarà del 24%. Naturalmente, il valore esatto dipenderà dal valore catastale dell’immobile, che si puoi conoscere andando all’Ufficio del Catasto.
Qualora invece il bene immobile venga dato in locazione, il reddito ottenuto – ovvero i canoni di locazione – dovrà essere dichiarato in maniera integrale senza la possibilità di dedurre alcun costo, tranne che per i soggetti residenti nell’ Unione europea e nello Spazio economico europeo che hanno facoltà di dedurre i costi previsti per l’IRPEF. Anche in questo caso l’aliquota applicabile sarà del 19% per i soggetti residenti nell’Unione Europea e nello Spazio Economico Europeo

 

Costi Acquisto -

Notaio

Le tariffe dei notai in Spagna sono regolate dallo Stato, il che significa che tutti applicano lo stesso prezzo sui vari servizi. Nel caso di una concessione dell'atto pubblico di vendita, i prezzi sono compresi tra i 600 e gli 875 euro, a seconda del prezzo dell'immobile. Ad esempio, per un appartamento da 100.000 euro pagheresti circa 850 euro, mentre per un appartamento da 250.000 euro dovresti pagare circa 1.000 euro.

Il catasto

Anche registrare gli atti che sono stati firmati dal notaio ha un prezzo. Anche in questo caso però, queste tasse sono fissate da regolamenti e dipendono direttamente dal prezzo dell'immobile, sebbene di solito siano comprese tra i 400 e i 700 euro.

Eventuale Mutuo

Le banche finanziano sino all'80% dell'acquisto ( i aprametri sono identici a quelli italiani ) ,i costi possono variare dall'1 al 2% di spese di istruttoria e sui 4/700 euro per la perizia

Agenzia immobiliare

A differenza dell'Italia, in Spagna non necessitano particolari requisiti per svolgere l'attvità di agente immobiliare . Il principale consiglio, per chi compra, che si 
trova sul web e' quello di fornirsi di un avvocato che parli la propria lingua che vi assista sino al Rogito. Il rogito spagnolo non e' in doppia lingua ,quindi se non lo conoscete vi serve un traduttore . Di solito i costi per l'avvocato sono fra l'1 e il 2% sul prezzo dell'acquisto oltre ( ma non sempre ) al 2 / 4% all'agenzia.
E' quindi importante avere assistenza e supporto da chi parla la vostra lingua, quindi vi consiglio di appoggiarvi prima di partire a un agente italiano che ha sicuramente sul posto un partner adeguato che vi possa seguire e consigliare in tutte le fasi della trattativa.
Cosa che noi forniamo ;-) 


 

Nota simple è uno dei documenti più importanti utilizzati nel processo di passaggio di proprietà spagnolo.

Definizione

Una nota simple è un rapporto del catasto ufficiale che fornisce una breve descrizione della proprietà, i suoi confini, i dettagli della proprietà e se ci sono debiti su di essa.

Quando è necessaria una nota simple?

Per comprare una proprietà.
Per vendere una proprietà.
Per affittare una proprietà.

Quali informazioni si possono trovare in una nota simple?

Di chi è la proprietà attualmente.
Tipo di proprietà (residenza, in affitto, rustico, urbano, VPO, ecc.)
Descrizione generale della proprietà.
Confini.
Spese, debiti o gravami.

Altro.

Acquisto, vendita o affitto di proprietà in Spagna: scopri se una proprietà ha oneri, gravami, debiti, inquilini a lungo termine, se il venditore è chi dice realmente di essere (evitare truffe di vendita o affitto), se una proprietà è classificata come rurale o urbana, se ha procedimenti legali contro di essa, embargo, tasse in sospeso, tasse comunitarie in sospeso, limitazioni legali, ecc.

PS   Tutte le informazioni sono puramente indicative ( seppur con una certa precisione )  e non implicano responsabilità da parte di chi le ha redatte.
In loco ,i nostri partner  ( che parlano correttamente italiano ) potranno darvi tutta l'assistenza necessaria.

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Data: martedì 23 agosto 2022
Autore: Andrea Boschini